城市更新是提升城市功能、优化空间品质的重要抓手。随着政策红利持续释放，一批搁置多年的旧改项目正加速“重启”。据南方都市报2026年9月30日报道，深圳市龙华区大浪街道元芬村城市更新项目取得实质性进展：在停滞闲置两年多后，该项目于2026年8月举行绿联科技园奠基仪式，打桩机正式进场；项目通过创新设立“四方共管账户”等机制，引入本土实体企业承接项目权益，从方案获批到核发用地批复仅用时一个月，预计新增年产值超100亿元。截至2026年，龙华区土地整备留用地固投纳统超66亿元，城市更新完成投资269.5亿元。

更宏观的政策信号同样明确。住房和城乡建设部明确，广东“十五五”期间每年启动建设60个城市更新重点片区，2028年底基本建成100个重点片区。城市更新进入“提速期”，腾退补偿这一直接关系各方切身利益的关键环节，愈发受到关注。

在城市更新项目中，厂房、商铺的产权人与实际使用人往往相互分离：产权人获得土地和房屋补偿，而承租企业投入的装修装饰、设备搬迁费用，以及因搬迁产生的停产停业损失，容易被忽略。北京圣运律师事务所王有银律师团队结合实务指出，围绕腾退补偿，有三个焦点值得重点关注。

（图）王有银律师

焦点一：承租人对装修、停产停业损失，是否享有独立的补偿请求权？

焦点在于：承租人是否有权以自己的名义，直接向征收实施主体主张补偿，还是只能通过产权人间接获得补偿。

根据相关法律规定，对因征收房屋造成搬迁、临时安置以及停产停业损失的补偿，被征收人有权获得。司法实践中，“被征收人”的范围已逐步扩展至实际遭受损失的使用人和承租人——这意味着，符合条件的承租企业，其合法权益具有明确的法律支撑。

焦点二：“工改工”“工改M0”项目中，停产停业补偿的计算口径如何确定？

工业用地改造项目中，停产停业损失的计算往往争议最大。分歧集中在标准选取：是按企业实际纳税记录、平均利润水平，还是按行业平均利润率推算？此外，搬迁补助费、设备拆卸安装费、临时安置费等各项费用，计算基数和标准也各不相同。

实务中，承租企业需要提供租赁合同备案证明、纳税记录、水电缴费凭证、工资发放记录等证据，以证明损失金额。证据链是否完整，直接影响补偿核算的充分性与准确性。

焦点三：面对限期搬离、中断水电等情形，如何依法应对？

实践中，个别项目实施主体为推进腾退，存在以“限期搬离通知”、中断水电、以安全整治名义要求清退等方式促使承租人搬离的情形。其合法性边界何在，承租人如何依法应对，成为实务中的常见困惑。

需要明确的是，行政机关实施城市更新必须严格依法定程序进行，法律禁止以非法方式迫使当事人搬迁。承租人遇到此类情形，应当及时固定证据，向有关部门反映情况，必要时依法提起诉讼，通过法定途径维护自身权益。腾退工作始终应在法治轨道上有序推进。

观察与建议

王有银律师表示，城市更新一头连着城市品质提升，一头连着万千市场主体的切身利益。项目推进越是提速，越要把补偿安置工作做细做实：一方面，实施主体应严格依法依规履行程序，确保补偿标准公开透明；另一方面，承租企业和实际使用人应增强法律意识，妥善留存经营凭证与投入证据，依法理性表达诉求。

把政策红利转化为发展实效，把补偿工作落到法治轨道，城市更新才能跑得更稳、走得更远。